Barcelona está muriendo de éxito. Mientras el número de turistas no deja de crecer el ciudadano va viendo como cada vez le queda menos espacio para él. Sobre todo, a nivel económico. Barcelona es una de las ciudades más caras de España para vivir. Los precios de las viviendas cada vez son más elevados y la gente se empieza ir de los barrios más céntricos, los de siempre, los de toda la vida. La Barcelona histórica está gentrificada. Apenas tiene vecinos ya, la gente se muda, huye ante la invasión de pisos turísticos que elevan los alquileres y la vida en los barrios (ver aquí).
Revista Rambla ha acudido al ayuntamiento de Barcelona para hablar con el regidor de vivienda, Josep María Montaner, para conocer mejor cuáles son los motivos claves de esta gentrificación y cuales son las medidas que el consistorio está tomando para evitarla.
¿Cuáles son las principales causas de la llamada gentrificación de Barcelona?
Son muchos los factores entorno a la gentrificación. Por lo que respecta a Vivienda y Urbanismo, hace años que se están tomando medidas. Porque incluso las obras de mejora en equipamientos públicos que pueda realizar el ayuntamiento pueden tener unos efectos gentrificadores. Por eso desde el consistorio estamos trabajando mucho e este sentido. Desde Urbanismo, especialmente en los dos distritos más afectados por la gentrificción: Ciutat Vella y Sant Martí. Porque la gentrificación influye, sobre todo, al comercio por favorecer ejes comerciales. Y después, obviamente, en el incremento del precio de la vivienda. Desde la compra-venta al alquiler. El alquiler sube, en parte, por la presión turística, que ahora con el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) se intenta parar.
¿Pero porqué tiene que subir, si el turismo tarde o temprano marcha?
Sube por la ley de la oferta y la demanda. La oferta es limitada por mucho que hayan pisos vacíos o espacios por construir. Y la oferta la solicita mucha demanda: desde inversores inmobiliarios, a la demanda vacacional/turística. Y luego hay otra, que afecta menos pero que existe especialmente en los distritos antes citados, que es la demanda temporal. Gente que viene a la ciudad por meses o pocos años por negocios (22@), estudios… Por ejemplo ahora cuando venga Amazon o los propios Erasmus. Y en general, esta población temporal tiene más poder adquisitivo que los vecinos (todos tienen un sueldo muy limitado).
Por tanto la oferta está muy estancada mientras la demanda crece continuamente.
Y el hecho de que Barcelona no pueda crecer más afecta, claro
No, Barcelona aún puede crecer. No lo parece pero puede crecer. Nosotros hemos hecho un estudio y sumando el suelo urbanizable disponible resulta que podríamos construir 20.000 viviendas públicas.
Existe aún suelo urbanizable en el 22@, la Sagrera, La Marina del Prat Vermell… Por ejemplo, una vez acabada la Sagrera se podrán construir unos 10.000 pisos. Y aún así también está falta de oferta e incremento de demanda empieza a afectar al área metropolitana.
¿Se está volviendo a construir ya?
Sí, en estos momentos se ha reavivado mucho tanto la inversión privada y la pública que también la estamos promocionando. Porque si fueramos una ciudad europea como París, Amsterdam o Berlín con un parque de vivienda pública del 20% podríamos amortiguar la escalda de precios.
¿La solución a estos problemas como la gentrificación es la vivienda pública?
Claro. Para competir y amortiguar los precios hace falta vivienda pública y de alquiler.
De hecho parece que la única solución para que los hijos de padres barceloneses sigan viviendo en la ciudad es el alquiler. Comprar resulta aún más difícil.
En estos momentos, con las rentas actuales, lo más lógico parece el alquiler, sí. Además el sector joven no suele pensar en la compra. Tiene trabajos precarios, no saben si se quedarán en Barcelona, si se irán y volverán. La óptica es el alquiler.
Sumado a los sueldos que bajan mientras los alquileres suben, el aumento de los pisos turísticos… ¿Cuántos pisos turísticos hay?
Teóricamente, ahora los pisos turísticos están frenados. Los 9000 y algo que son legales están congelados y si cambia algo la tendencia es para que queden concentrados. Y de los pisos turísticos no reglados que se calcula que oscilan también entre los 9000 y los 10.000 en la época más alta, están penalizados y se les están poniendo multas de 30.000 euros. Por tanto, los pisos turísticos teóricamente están parados. Eso no quiere decir que busquen trampas y sigan habiendo pisos ilegales o que se construya apartamentos y se conviertan en turísticos.
De todos modos está parado y los hoteles con el PEUAT con las tres áreas delimitadas: el área de decrecimiento donde no se puede ni cambiar ni obtener ninguna licencia, el área estable donde puede haber cambio y reagrupamientos pero quedando el mismo número de plazas y las zonas de crecimiento donde si pueden obtener pero de manera limitada, entre 2000 y 3000 plazas nuevas como mucho.
Y con el PEUAT se han parado unos 35-40 hoteles pero no quiere decir que no se estén haciendo otros porque los hay que ya tenían la licencia.
¿Y no puede pasar que muchos luego no sean más que oficinas que luego no se puedan vender como pasó con la Torre Catalunya?
Es que va por fluctuaciones del mercado. Ahora vuelve a ver mucha demanda de oficinas. Un promotor que construya oficinas ahora, muchas de ellas ya las tendrá adjudicadas. Ahora, ¿cuánto durará? No se sabe.
O sea, Barcelona también crece como ciudad de negocios.
¡Sí! Y hablamos de inversión nacional, internacional y de multinacional. Inversión tanto en construcción nuevas como en compras.
En estos casos, ¿el ayuntamiento puede obligar a que dediquen ciertas plantas o instalaciones a vivienda?
En las grandes operaciones sí, en las pequeñas no. Pero cuando es un replanteamiento y se tiene que cambiar la edificabilidad sí. Por ejemplo, en el 22@ cuando se construye en zonas consolidadas de Poblenou, todo lo que crece ha de ser protegido. Es decir, cuando quieres construir más plantas. Si un propietario tiene un edificio de dos plantas y quiere hacer cuatro, el ayuntamiento podrá dar permiso para hacer dos plantas más pero tendrán que ser de protección oficial.
En las grandes operaciones, un tercio de todo el volumen son cesiones y una gran parte se dedican a protección oficial. Eso sí, han de ser operaciones de un cierto tamaño.
¿Hay un plan de choque para evitar este boom inmobiliario?
Sí, existen varias medidas. Por ejemplo, las ayudas en rehabilitación los usaremos como incentivo positivo para fomentarla. Si se trata de ayudas a la rehabilitación para pisos vacíos éstos han de entrar a la Bolsa de Alquiler Asequible. Y si se esa ayuda para la rehabilitación la solicitan para pisos que ya están alquilados, tendrán que mantener a los arrendadores.
¿Cómo se controlan los precios de estos alquileres?
Nosotros hemos creado el Observatori Metropolità de l’Habitatge que estudia la cuestión de la propiedad, el alquiler, los precios, los pisos turísticos… ¡Tanto de Barcelona como del área metropolitana! Y el primer paso sería establecer un índice de precios, con la colaboración de la Generalitat, que también participa. Este índice marcaría cual sería el precio razonable.
Pero hay barrios que los precios cada día crecen más y los propietarios quieren sacar beneficio de ellos, y Barcelona tiene una presión que otras ciudades no tienen ¿Se puede crear una ley de precios general?
El primer paso es un índice de precios consensuado. En éste índice discrepamos con la Generalitat. Porque la Generalitat lo hace calculando la fianza que se deja en el Incasol en los últimos tres años y se calcula que sólo el 50% de los alquileres se hacen legalmente pagando la fianza del Incasol. Y suponemos que saldrá un índice alto.
Una vez tengamos este índice de precios, sumado a las ayudas para la rehabilitación y exención de impuestos, etc., fomentaremos que se los alquileres se muevan en este abanico de precios.
¿Y está llegando a un acuerdo? Porqué Barcelona tiene una presión que otras ciudades no tienen…
A nosotros nos gustaría que se tratara a Barcelona como un caso especial ya que sufre una presión turística que otras ciudades del país no tiene. Además desde el ayuntamiento queremos tener en cuenta otros factores: la demanda, lo que dicen los propietarios, promotores, portales inmobiliarios, con más matices, en definitiva.
Estamos trabajando en crear un índice de precios de la ciudad de Barcelona pero se ha de consensuar con la Generalitat, porque no pueden haber dos. Pero creemos que el atractivo que despierta Barcelona no lo despiertan todas las ciudades de Catalunya y que, por tanto, debería recibir un trato especial dentro de este índice general.
¿Por cuánto tiempo se ofrecerían estos alquileres?
En esto también están de acuerdo todos los sectores implicados y consideramos que ha de ser por un mínimo de cinco años para consolidar un mercado más estable, más sano, sin trampas y que garantice la cohesión social. En este aspecto, propietarios e inquilinos están de acuerdo en constituir un mercado en que los alquileres sean de cinco años o más y no de tres, como hasta ahora, y que la gente cambie constantemente, porque perjudica el parque de vivienda. Porque ahora con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del PP pasados estos tres años el propietario puede subir el alquiler tanto como quiera, nada lo regula.
¿Y que hay de los beneficios que ofrecen a los propietarios desde la oficina de alquiler?
Dentro de la escasa oferta de vivienda, desde el ayuntamiento queremos intervenir para que haya un parte de la oferta asequible. Los portales de viviendas como Fotocasa o Idealista nos informan que cada mes pueden ofrecer menos pisos. Hay pisos vacíos, pero tampoco son tantos. Y desde la oficina del alquiler tratamos de poner esos pisos a la venta y ayudar al inquilino y al propietario.
Por ejemplo, al propietario le damos 20.000 euros para rehabilitar la vivienda a condición de que luego la ofrezca en la Bolsa de Vivienda del ayuntamiento. Le ofrecemos un seguro y le otorgamos 1.500 euros nada más firmar el convenio. Y si el inquilino le ocasiona una deuda le pagamos hasta 6.000 euros de esa deuda. Sumado al 50% de exención del IBI. Por lo que, desde el ayuntamiento, le damos muchas ventajas al propietario, al pequeño propietario, para que ceda el piso.
¿Les imponen un precio de alquiler a los propietarios?
El precio de alquiler ha de ser un 20% inferior del precio de referencia. Y se tiene cuenta el lugar, el barrio, e distrito… Pero no es algo completamente científico, porque como hasta ahora no tenemos el índice de precios… Entonces esta reducción no siempre llega a este 20%.
¿Esto sería útil para acabar con otra las causas de la gentrificación: que los jóvenes se vayan de Barcelona por no poder acceder a un piso?
Haremos lo posible. Y de hecho, ya cuando se sortean las promociones de vivienda hay un porcentaje de jóvenes que debería entrar a obtenerla. Y ya entra. Y cuántos más jóvenes entren en los sorteos menos posibilidades de que los jóvenes se vayan de la ciudad.
¿Cómo reacciona el sector privado?
Periódicamente con los promotores, administradores de fincas, cámara de propietarios, portales inmobiliarios… y ya hemos tenido tres grandes reuniones en los que ha participado la alcaldesa.
Hay un cierto acuerdo en que el mercado sea lo más transparente posible y que las reglas del juego estén claras. También en la defensa del propietario y de la creación de un índice de precios. Pero claro, cuando tengamos el índice de precios y una ley autonómica o estatal que permita multar los precios abusivos del alquiler, entonces ya aparecen determinados sectores, sobre todo el de los grandes propietarios que no están de acuerdo en que se intervenga en el libre mercado. Afirman que será contraproducente porque habrá quien dejará de poner esos pisos en alquiler y los venderá.
Por lo tanto, ¿la finalidad de crear este índice de precios es para poder crear una ley sancionadora?
Completamente. Estamos apostando por la redacción de una LAU catalana que establezca que los ayuntamientos pueda multar a todo aquel que obtenga un mayor beneficio a costa de poner una vivienda en alquiler a precio que esté por encima de este índice de precios.
Hemos visto encuentros del ayuntamiento con otras ciudades europeas, ¿es para tomar ejemplo de alguna?
Sí, estamos viajando constantemente a ciudades como Ámsterdam, París o Berlín. De hecho, este final de mes, una delegación viaja a las dos últimas otra vez. Y estamos siguiendo su índice de precios. Pero ellos están mucho más avanzados.
En Francia ya existe este índice de precios y están siendo autocríticos ya, porque en Francia ha de ser el afectado el que emprenda las medidas oportunas, no puede actuar de oficio el ayuntamiento. Hay una ley general, París tiene este derecho y el inquilino puede presentar su denuncia cuando le están alquilando un piso por encima de esos índices de precios y el consistorio actúa. El inquilino puede ir al ayuntamiento a presentar su denuncia, el consistorio actúa y en cuatro o cinco meses obtiene una respuesta.
En Berlín, es similar y un poco más estricto. En Berlín no se puede incrementar el precio más de un 10% sobre el índice del mercado. Son más estrictos que París. En Berlín, pese a tener unos precios superiores a los de Barcelona, no hay tanta diferencia entre el sueldo y el precio de alquiler.
Esto no significa que no haya problemas con los jóvenes que se van, ¡cuidado! Pero tienen una ley que les permite penalizar las prácticas abusivas, pueden sancionar…
¿Y esta sería la línea de trabajo?
Sí, sería una síntesis entre ambas. Aunque es muy difícil comparar. El 20% de la vivienda es pública en París, por ejemplo. Cuando en Barcelona nos movemos entorno al 2%
¿¡Sólo un 2%!?
Sí, de hecho no llega a un 2% de parque público.
Y ¿cuál sería el objetivo una vez redactada la nueva ley?
En Barcelona os proponemos llegar a un 15%, pero al ritmo actual alcanzaríamos este objetivo en 15-20 años.
¿Cómo se explica una cifra tan baja?
Es que se ha hecho muy poca vivienda pública. Y gran parte de ésta se ha vendido, ha sido de venta. Barcelona tiene ahora entre 10.000 y 11.000 pisos de unos 680.000 existentes que son o propiedad del Ayuntamiento o del Incasol. Pero durante el franquismo incluso, se construyeron 30.000-40.000 viviendas públicas.
¿Y qué pasó con ellos?
Todos eran de compra. Lo que pretende el Ayuntamiento es seguir el rastro de esos pisos, si sigue viviendo la persona que lo compró o si ha habido una especulación y se han ido vendiendo. Ahora, casi un 90% de las vivienda pública construida durante el franquismo es privada.
Y de entonces hasta ahora, ¿qué ha pasado?
Se ha construido poco y la mayoría ha sido de venta. En el franquismo por ejemplo, muchos que empezaron siendo de alquiler acabaron siendo de compra y en democracia muchas veces, incluso, se realojaba a los que estaban de alquiler y esa vivienda pública acaba siendo de compra.
¿Ahora se construye para venta?
No, ya se hacía menos y desde que está Barcelona En Comú en el ayuntamiento, menos. Entendemos que el suelo público ha de seguir siendo público y por tanto de alquiler. Ahora con el nuevo Plan de Vivienda el 80% es de alquiler asequible y el otro 20% son de cesión, con otras fórmulas como cooperativas, derecho de superficie… y en todo caso ese suelo es público. Cuando se otorga el derecho de superficie, al venderse lo vuelve a comprar el Ayuntamiento. En el caso de las cooperativas, es una cesión del uso por 75 años, con una prórroga de 15 años, pero siempre el suelo es municipal. Nuestra premisa es que ningún metro cuadrado de suelo público pasará a ser para vivienda privada.
Pero con tanto aumento del turismo, los sueldos cada vez más bajos, ¿se podrá controlar la escalada de precios o Barcelona morirá de éxito?
Esperemos que no. Desde vivienda, a través de los Planes Urbanísticos y de Vivienda, en PEUAT, el 22@, etc estamos tomando medidas para que el turismo no se coma a la ciudad, ni al ciudadano, Es un equilibrio difícil, pero creemos que podemos lograrlo.
Joan Colás
Periodista.
